张先生与刘小姐于2004年1月签订房屋租赁合同，约定由刘小姐以每月2000元的租金，承租张先生的房屋一间，租期由2004年2月1日至2005年1月31日，合同内并无约定续租的相关条款。
2005年1月租期届满时，张先生口头通知刘小姐要求增加租金，按每月2500元收取，刘小姐也表示同意。半年后，张先生要求再次上调租金至每月3000元，刘小姐表示不同意，并仍按每月2500元向张先生交纳租金，但张先生拒绝收取，并要求刘小姐按每月3000元的标准补交8月后的租金，还要求刘于10月份合约期满时退回房屋。
刘小姐认为：张先生是单方提出加租，自己也表示不接受，故双方应按原口头约定的每月租金2500元维持原租赁关系，直至2006年1月31日止。
张先生和刘小姐各持己见，后经过法院判决：刘小姐按每月2500元向杨先生补交8-10月的租金，同时解除双方的租赁关系。
在二手的交易过程中，情况不时发生变化，解除合同有什么样的后果？如何可以最大程度地减少自己的损失？
解析：
张先生虽然只是口头通知刘小姐提高租金，但刘小姐同意并已实际履行，说明双方就继续租赁该物业的租金标准达成了口头协议，该口头协议是有效的。但由于该口头协议未涉及租赁期限，故应视为该物业继续租赁的期限为不定期租赁。所以，出租人张先生要求在2005年10月终止租赁关系，是有根据的。因为依照《合同法》232条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同，应当在合理期限之前通知承租人。”张先生在口头协议履行过程中，单方要求提高租金，刘小姐予以拒绝，张先生的合约就不具有变更租金标准的效力，双方仍应按照原租金标准执行。 |
